Ha a telket, lakást, családi házat alacsonyabb összegért adod el, mint amennyiért megvásároltad, illetve 5 év után értékesíted, nem kell az államnak plusz pénzt fizetned. Ellenkező esetben Neked, mint eladónak személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséged keletkezik. Direkt nem használtam az internetes keresőben népszerű ingatlaneladás illeték kifejezést, hiszen az a vásárlókra vonatkozik. Ahhoz, hogy pontosan ki tudd számolni az ingatlaneladás adó értékét, három alapvető információra lesz szükséged, melyeket az alábbiakban ismertetek veled.

#1 Hogyan számold ki az adóalapot?

Ne ijedj meg, a helyzet nem annyira bonyolult, mint amilyennek elsőre gondolod. Az adóalap nem más, mint az eladási ár és a korábbi vételár különbözete.

Nézzünk egy egyszerű példát: a 15 millióért megvásárolt lakást 25 millióért sikerült eladnod (hurrá). Az eltérés 10 millió forint, ami magát az adóalapot jelenti.

Ha szerencsés vagy, illetve még megvannak a szükséges számlák, okiratok, ezt az összeget tovább csökkentheted:

• Értéknövelő beruházásokkal (pl. fűtési rendszer korszerűsítése, festés, mázolás és tapétázás, ablak- és ajtócsere, kerítésépítés, tetőfedés…stb.) – amennyiben ezek az eladást megelőző 2 évben történtek, és meghaladják az eladási ár 5%-át
• Az ingatlan megszerzésével, megvásárlásával járó kiadásokkal (tipikusan ilyen a vagyonszerzési illeték, amit anno befizettél)
• Azokkal az összegekkel, melyek az eladással kapcsolatban merültek fel (pl. az ingatlanközvetítő jutaléka, hirdetési költségek, az értékbecslés díja…stb.)

#2 2022-ben hány % az adó mértéke?

Az ingatlaneladás SZJA mértéke 2022-ben is változatlan, 15%. 

Ez az előző példából kiindulva (10 millió forintos adóalapnál) 1 500 000 Ft-ot jelent(ene).

DE

#3 Mennyi idő telt el az eladni kívánt ingatlan megvásárlása óta?

Ez egy nagyon fontos kérdés, mert az évek számának növekedésével az adó sávosan csökken. A vásárlás (0.) évében és az azt követő évben 100%, majd:

• az ingatlan megszerzését követő 2. évben 90%,
• 3 év elteltével 60%
• A 4. évben pedig 30%

Ahogyan a cikk elején említettem, ha 5 évnél régebben vásároltad (vagy örökölted) meg az ingatlant, nem kell adót fizetned az eladás után.

Ha további segítségre van szükséged, a NAV online kalkulátora ITT érhető el.

Ingatlaneladás adó ≠ illeték

Erre szeretném megint felhívni a figyelmet, mert ez a fogalmi képzavar rengeteg félreértést szülhet! Az ingatlaneladás illeték egy nem létező kifejezés. Vagyonszerzési illetéket (a vételár 4%-a) a vásárló fizet, és Ő sem minden esetben (a CSOK-ra megvásárolt lakás és ház illetékmentes).

Ha 2022-ben adtad el a lakásodat, akkor azt értelemszerűen majd a 2023-ban benyújtandó adóbevallásodban kell feltüntetned és abban az évben kell megfizetned.

Az ingatlaneladás során gyakran felmerülő egyéb költségek

• Energetikai tanúsítvány megszerzése – A vevő köteles az eladó részére elkészíttetni. Ára 10 000 Ft-tól indul, függ a lakóingatlan nagyságától és elhelyezkedésétől.
• Földhivatali illeték és a tehermentesítés díja – Az adásvételi szerződés benyújtásáért ingatlanonként 6600 Ft-ot kér a Földhivatal. Ha valamilyen teher (pl. jelzálogjog, haszonélvezeti jog) van az ingatlanon, az töröltetni kell, melynek költsége szintén ugyanez az összeg.
• Költöztetők díja – Óránként átlagosan 5000-12 000 Ft-tal, kilométerenként 150-350 Ft-tal érdemes kalkulálnod.

Tény, hogy az ingatlaneladás nem tartozik az olcsó procedúrák közé…

Egy megbízható ingatlanközvetítő a lehető legmagasabb áron értékesíti az ingatlant, a különbözetet pedig akár a felmerülő kiadások fedezésére is fordíthatod – például befizethető belőle az ingatlaneladás adó. ☺

Ha gyorsan, reális áron értékesítenéd házadat, lakásodat, fordulj hozzám bizalommal!